Mikä on kuntoarvio tai kuntotutkimus?

Entäpä Realtestin suorittama kunnossapitokatselmus?

Kuntoarvio

Kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeiden yleispiirteinen arviointi sekä niiden määrämuotoinen raportointi. Kuntoarviossa tarkastellaan myös sisäolosuhteita ja energiataloutta sekä tehdään niihin liittyviä korjausehdotuksia. Kuntoarviolla saadaan kuva kiinteistöstä ja tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Ensisijaisia ovat turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat seikat. Seuraavaksi tärkeimpiä ovat korjauskustannuksiltaan merkittävimpien rakennusosien vauriot sekä pahentuessaan merkittäviä vahinko- ja turvallisuusriskejä aiheuttavat vauriot.

Kuntotutkimus

Rakennuksen jonkin osa-alueen (julkisivut jne.) tai kiinteistöön kuuluvien laitejärjestelmien yksityiskohtainen tutkiminen korjaustoimenpiteiden täsmentämiseksi, käyttäen apuna tarvittavassa laajuudessa rakenteiden koestusta, näytteiden ottoa ja mittauksia. Tehdään yleensä kyseisen asian kuntotutkimusohjeita noudattaen.

(Lähde: KH 90-00293/LVI 01-10324/RT18-10760  - ohjetiedosto (Asuinkiinteistön kuntoarvio - 

Tilaajan ohje)

Kunnossapitoarvioselvitystä ja siihen liittyvän kuntoarvion teettämistä harkittaessa kannattaa siiis muistaa, että varsinaisen kuntoarvion ja kuntoarvioon liittyvän kiinteistötarkastuksen  tekee AINA kolmen asiantuntijan muodostama tiimi (aluerakenteet ja rakennustekniikka, LVI-järjestelmät sekä sähkö- ja tietojärjestelmät). Myös johtavilla kuntoarvioita tekevillä yhtiöillä on ”kevyitä versioita” kuntoarvioista, jolloin kannattaa muistaa, että kyseessä ei ole varsinainen  KH-kortissa  tarkoitettu kuntoarvio.

Realtest- kunnossapitokatselmus ?

Realtest- kunnossapitokatselmus ei myöskään ole KH-kortin mukainen kuntoarvio, mutta se menee usein jopa pintaa syvemmälle ja selvittää tarvittaessa myös energiansäästömahdollisuudet. Toimintamallimme on kuntoarviota kevyempi, mutta täyttää asunto-osakeyhtiölain vaatimukset kiinteistön kunnossapitotarveselvityksen tekemiseksi ja sisältää joiltakin osin myös asiantuntijaselvityksiä, jotka eivät sisälly varsinaiseen kuntoarvioon.

Kaikille taloyhtiöille toimintamalli ei missään tapauksessa sovellu. Teemme aina alkukartoituksen taloyhtiölle ja ohjaamme taloyhtiötä tarvittaessa teettämään varsinaisen kuntoarvion ja/tai kuntotutkimuksia.

Mitä Realtest- kunnossapitokatselmus sisältää:

Varsinaista katselmusta edeltää aina taloyhtiölle räätälöity asukaskysely, joka analysoidaan ennen varsinaista kunnossapitokatselmusta.

Kunnossapitokatselmuksessa  tarkastetaan ennalta laaditun tarkastussuunnitelman mukaisesti aluerakenteet ja rakennustekniikka, LVI- järjestelmät sekä sähkö- ja tietojärjestelmät aistinvaraisesti ottaen huomioon energiatalouteen, sisäoloihin, turvallisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristövaikutuksiin liittyvät seikat.

Rakenteet ja järjestelmät

Rakennusteknisessä tarkastuksessa käydään läpi mm. perustukset, alapohja, runko, yläpohja ja vesikatto, julkisivut, parvekkeet, ikkunat, ulko-ovet, ulkopuoliset rakenteet, piha-alueet, sadevesi- ja kuivatusjärjestelmät sekä märkätilojen rakenteet tarkastettavissa huoneistoissa. Kiinteistön LVIS- tekniikka, sähköjärjestelmät ja tele- ym.järjestelmät tarkastetaan rajoitetusti painottuen laitteiden iän, jäljellä olevan käyttöiän ja turvallisuuden arviointiin.

Tilat

Kaikki yleistilat ja tekniset tilat tarkastetaan. Niiden kunto arvioidaan tarkastelemalla pintarakenteet, kalusteet ja varusteet.  Tarjouspyyntövaiheessa sovitaan läpikäytävien asuntojen määrä  ja katselmuksen sisältö (esimerkiksi pintarakenteet ja varusteet). Pienissä yhtiöissä tarkastetaan yleensä kaikki asunnot. Asuntoihin on päästävä, ellei toisin sovita, sisälle yhdellä tarkastuskerralla.

Energiatalous

Kiinteistön rakenteiden ja rakennusosien energiataloudellisuus tarkastetaan sovitussa

laajuudessa. Tarvittaessa kiinteistölle tehdään erillistä korvausta vastaan energiatodistus. Realtest- kunnossapitokatselmukseen sisältyy aina perustason energiatalouden arviointi. Perustason energiatalouden selvitys sisältää tunnuslukujen laskemisen, vertailut tilastoihin ja johtopäätökset.

Mikäli kohteelle tehdään erillinen energiatodistus, esitetään raportissa ja/tai erillisessä energiatodistuksessa selvitys lämmön, sähkön tai veden kulutuksissa havaituista energiataloudellisista ongelmista ja niiden suositeltavat korjaustoimenpiteet kustannusarvioineen ja säästövaikutuksineen.

Säästövaikutukset ja kannattavuusarviot lasketaan tukeutuen yleisiin tilastotietoihin tai katselmuksen tekijän omiin tietolähteisiin.

Korjauspäätöksiä harkittaessa säästö-ja kannattavuuslaskelmilla on keskeinen merkitys kiinteistönomistajalle.

Sisäolot, turvallisuus, terveys- ja ympäristövaikutukset

Sisäolot arvioidaan aistinvaraisesti ja kevein mittauksin korjaustarpeiden havaitsemiseksi. Sisäoloja arvioidaan terveydelliseltä kannalta. Katselmuksessa tarkastellaan aistinvaraisesti ja kokemusperäisesti mm. asbestin, PCB- yhdisteiden ja kosteusvaurioiden esiintymisriskiä sekä ilmanvaihtuvuutta, lämpötilaa  ja muita kiinteistön sisäoloihin vaikuttavia tekijöitä. Tarvittaessa raportissa suositellaan tarvittavia kuntotutkimuksia tai muita lisäselvityksiä.

Mittaukset kunnossapitokatselmuksen yhteydessä

Katselmus perustuu, kuten kuntoarviokin, pääosin aistinvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja ainettarikkomattomiin menetelmiin. Rakenteiden kunto tarkastetaan pistokokein rakenteen tyypillisissä kohdissa käyttäen kevyitä käsityökaluja. Realtestin kunnossapitokatselmuksen yhteydessä rakenteiden kuntoa selvitetään olosuhteiden niin salliessa myös lämpökameralla.

Rakennusteknisiä mittauksiamme ovat myös mittaukset pintakosteudenosoittimella riskikohdista ja kosteusvaurioituneiksi epäillyistä kohdista sekä  huoneilman suhteellisen kosteuden ja lämpötilojen mittaukset pistokokein.

LVI-järjestelmiin liittyviä mittauksia ovat sisälämpötilat pistokokein asunnoissa ja yleistiloissa, poistoilmavirrat mitattuna poistoilmaventtiileistä pistokokein paine-eromittarilla tai siipianemometrillä, vesikalusteiden virtaamien mittaukset virtaamamittarilla sekä lämpimän käyttöveden odotusaika pistokokein. Sisälämpötilamittauksia tehdään vain lämmityskauden aikana. Ilmanvaihtoa arvioidaan myös havainnoimalla ilman liikkeitä ja painesuhteita paine-eromittarilla,savuampullein tai lämpökameralla.

Ilmanvaihdon toimivuutta tarkastellaan myös hiilidioksidimittauksin.

Raportointi ja PTS

Raportoinnin muodosta sovitaan ennen katselmuksen käynnistämistä. Raportointi voidaan suorittaa esim. soveltaen ohjekorttia KH90-00295/LVI 01-10326 (Asuinkiinteistön kuntoarvio- Esimerkkiraportti )

Katselmusraportin perusteella laaditaan yhteistyössä hallituksen kanssa, ellei toisin sovita, ehdotus kiinteistön kunnossapidon pitkän aikavälin suunnitelmaksi eli PTS-ehdotus. Jokaisesta toimenpiteestä esitetään sisältö, kustannusarvio laadintahetken kustannustasossa ja ajoitus sekä tarvittaessa vaihtoehtoiset korjaustavat.